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Il existe 4 manières de de financer vos projets :
Commençons tout de suite par le crédit le plus couramment utilisé pour financer des biens immobiliers : le crédit immobilier. Il vous sera sans doute nécessaire pour acquérir votre résidence principale ou secondaire, ou pour financer votre achat immobilier que vous destinez à la location.
En premier lieu, parlons de la règle bancaire "universelle" afin de pouvoir prétendre contracter un prêt immobilier : le taux d'endettement de l'empmrunteur doit être situé entre 30 et 40%. Ce taux d'endettement est le rapport entre vos revenus et vos engagements financiers (loyers, crédits, pensions alimentaires, etc.). Par exemple si un un homme séparé gagne 2500 par mois, qu'il a un crédit auto de 200 euros et un loyer de 700 euros, son taux d'endettement sera de (150+700)/2500 = 34 %. Le taux d'endettement permet de calculer votre capacité à rembourser un emprunt : Si vous gagnez 2500 euros, votre taux d'endettement maximum sera de 2500 x 30% = 750 par mois.
Les deux types de crédits immobiliers sont les suivants :
Vous remboursez le capital et payez les intérêts sur toute la durée. C'est le plus utilisé en France et bien souvent celui que les organismes de crédits vous proposeront en premier.
Comme dit précédemment, le remboursement du capital d'un prêt amortissable est étalé sur le temps. Chaque mois, l'échéance comporte une partie du remboursement du capital, les intérêts et la la cotisation d'assurance décès et invalidité (non obligatoire et qui peut être souscrite auprès d'un autre organisme que l'organisme de crédit prêteur).
Si les échances mensuelles de remboursement du crédit sont constantes, c'est surement parce que la part des intérêts diminue avec le temps, alors que la part de l'amortissement du capital augmente. Eh effet, les intérêts sont calculés sur la part du capital restant dû. Celui-ci diminuant avec le temps, les intérêts à rembourser diminuent ainsi et la part d'amortissement augmente avec le temps. En bref, la part d'intérêt de votre échéance mensuelle diminue avec le temps et la part de remboursement du capital augmente.
Pour comprendre comment fonctionne le remboursement d'un crédit immobilier amortissable, je vous invite à consulter les nombreux tableaux d'amortissement pouvant être trouvé sur internet.
Vous comprendrez ainsi pourquoi, contre toute logique, vous n'y gagnerez rien à rembourser un prêt immobilier un an avant son échéance (les dernières mensualités de ce type de prêt ne comporte que la part de remboursement du capital et très peu d'intérêt. Vous démunir de votre épargne et "gagnez" un an n'est donc pas un décision judicieuse).
L'organisme de crédit vous proposera un taux fixe pour ce type de prêt. Il est donc conseillé de bien négocier celui-ci lors de l'entretien avec les banquiers. Le recours à un courtier en rachat de crédit peut aussi vous simplifier la tâche si vous n'avez que très peu de temps disponible pour prendre rendez-vous avec les banques.
Une "option" de modulation des échéances vous sera peut-être proposée : elle vous permet de moduler les mensualités et ainsi augmenter votre échéance mensuelle lorsque par exemple vous augmentez temporairement vos revenus. Dans cet exemple la durée de votre crédit sera réduit ainsi que son coût global. Dans le cas où au contraire vos revenus diminueraient (période de chômage), cette option de modulation vous permettra de réduire votre échéance, sans pour autant allonger la durée contractuelle du crédit.
Ce crédit est assez particulier puisque vous rembourserez les intérêts pendant toute la durée du crédit, puis vous rembourserez à la fin en une seule la totalité du capital emprunté. Il n'y a donc pas d'amortissement progressif du capital.